房地产市场调控的重点应该处理好哪些关系？

今年以来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。目前，调控成果已经初步显现出来。

国家统计局最新数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7个至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平，5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2个至1.1个百分点之间。70个大中城市中，30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

新一轮调控措施是3月中下旬陆续出台的，对房地产市场的作用还会持续显现。总的来看，当前热点城市房价过快上涨的情况得到了基本抑制，房地产市场总体处于平稳态势。

房价的过快上涨不利于宏观经济的稳定，也不利于解决住有所居问题;房地产市场对经济的拉动作用强，大幅回落也不利于经济增长。因此，房地产市场的平稳健康发展是宏观调控追求的目标。从短期来看，一些城市房地产市场进入了观望期。从长期来看，房地产市场还是要靠加快建立符合国情，适应市场规律的基础性制度和长效机制来赢得平稳健康发展。

如何促进房地产市场平稳健康发展?专家们认为，重点应该处理好房地产市场的几个关系：

一是处理好短期和长期的关系。眼下，一些热点城市的房价过快上涨的趋势暂时被控制住了。然而，房地产市场中的一些矛盾仍然没有从根本上得到解决。一方面，在当前情况下，以调控措施抑制房价过快上涨有其必要性，应该落实好地方政府制定的各项调控措施。另一方面，从长远看，要避免楼市再次过热，就必须坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快研究和建立符合国情，适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。

二是处理好中央政府和地方政府的责任关系。当前，房地产市场的分化明显。一些城市需要严密监控谨防房价过快上涨，还有一些城市库存量很大，需要采取措施去库存。因此，房地产市场调控的主体责任在地方政府。当市场出现过热或者过冷的情况，地方政府应该根据实际适时出台调控措施。长期以来，土地出让收益占地方财政收入的比例高，许多地方政府对土地财政有依赖性。一方面，地方政府应该明确，发展实体经济才是振兴一方经济的治本之策，应该摆脱土地财政的过度依赖。另一方面，地方财权和事权的不匹配，是造成地方政府对土地财政依赖的重要原因。地方财权、事权的匹配，也应该是基础性制度和长效机制重点研究的一个范畴。

三是处理好行政手段和经济手段的关系。无论是限购、限价或者限贷，甚至限离、限卖，都是行政手段，凡是以行政手段为主的调控措施往往是“短效药”，难以让人们形成对房地产市场的稳定预期。金融、财税等市场化的调控手段是重要的调控措施，而且与行政手段相比可能更加精准，更加符合市场规律。因此，在房地产调控中，两种手段要共同发力，形成良好合力，稳定市场预期。

四是处理好租房和买房的关系。长时间以来，我国住房租赁市场不活跃。住在出租屋里的人们没有安定感，甚至权益得不到有效保障。在一些大城市，买房成了很多家庭竭尽几辈人之力渴望达到的目标。我国居民首次购房年龄远低于国外许多国家。实际上，只有住房租赁市场逐步完善，租房成为人们解决居住问题更加有效的途径时，住房供应体系才会趋于完善。