房地产业识别海外资产配置风险 深挖海外投资和增长契机

2015年上半年，全球跨境房地产投资活动持续升温，交易量增长9%。地缘政治变化、投资者风险管控和投资多元化的需求成为跨境房地产投资强有力的推动力。与此同时，全球人口结构和城市化结构的变化也使投资决策变得更加复杂。

致同中国咨询服务主管合伙人刘东东认为，“国内房地产投资的‘黄金十年’已经过去了，如果能够从‘黄金十年’真正过渡到‘白银十年’，那么对整个行业来说都是好事。实际上，‘黄金十年’和‘白银十年’反映的是我国房地产行业的快速增长和野蛮式增长的时代已经一去不复返了。”在这种大背景下，房地产行业将可能不再是高利润的行业，未来的竞争也会更加激烈。房地产企业在发展到一定规模的时候，除了考虑中国境内，还要考虑全球范围内的产业布局和资产配置。对于大型企业而言，进行全球资产资源配置是保持资产稳定性和增长持续性的内在要求。同时，国家出.台了一系列利好政策，鼓励房地产企业走出去，越来越多的房地产企业为摆脱产能过剩的困局，到境外进行大规模投资。

发掘海外投资和增长的机遇

致同会计师事务所发布的2015房地产和建筑业报告《发掘海外投资和增长的机遇》显示，如果投资者的投资规模是一定的，那么选择投资地点和投资项目就变得至关重要。此外，向新兴市场投资可能会花费较多时间，而收集最新行业见解以做出投资决策对客户来说具有相当挑战性。因此，在权衡海外房地产投资的多个机会时，投资者可能倾向于依赖自己熟悉的领域，并凭着直觉来推进决策。这导致了投资风险，会使投资者错失潜在的机遇，甚至在已经开始的项目上出现误判。

KerstenMuller是致同英国税务合伙人及房地产部的负责人，拥有超过16年的工作经验。Kersten曾为多名私营机构投资者在英国及欧洲的房地产项目提供税务咨询服务，其中包括位于伦敦（如King’sCross伦敦国王十字）、慕尼黑、法兰克福、巴黎及巴塞罗那的多个大型项目。他在协助上市及非上市公司处理资金方面拥有深厚经验，同时也长期为多家房地产投资信托公司提供咨询。在他看来，中国的房地产开发商在进行海外投资时普遍面临一些风险和挑战。

首先是不了解海外市场的风险。“例如，欧洲市场跟其他市场的差别很大。对于任何投资者或有投资意向的企业的CFO来说，首要的是必须先了解这个市场，最简单的是当地找到一个合适的顾问来帮助你。”其次，企业在进行海外资产配置时需要考虑的重要问题还包括税务。“还是以欧洲为例。众所周知，欧洲的每个国家都有各自不同的税法；而且中国的投资者去欧洲投资的过程相当复杂；再加上要在欧洲多个区域进行融资，融资方式也有很多限制。所有这些点汇成了在欧洲进行房地产投资时伴随的风险。”最后，KerstenMuller还强调，企业在进行海外房地产投资时还需要有足够的时间来做正确的决策。“在欧洲有很多不同的法律监管方面的规定，考虑到这些规定的复杂程度，我们必须确保做任何决策之前有充分的时间来学习和研究，从而避免可能会面临的损失。”

留给CFO的考验

每个企业的CFO负责的具体工作在每个企业也不尽相同，在进行海外投资中所扮演的角色有时候也不一样。刘东东建议，如果仅从财务的角度出发，或者从财务相关方面去考量，无论是投融资、使税收结果最优化，或是对于收购目标公司财务的调查，都需要由企业CFO直接负责。“对于制定了海外投资战略但缺乏跨境并购投资经验的企业而言，尤其是在刚开始进行海外并购时，我建议他们必须聘请顾问来进行协助，然后逐渐开始储备人才和进行团队建设。这是企业进行海外投资的有力保障。”

刘东东

在刘东东看来，中国的房地产开发商在处理海外投资问题时有以下几个方面不容忽视。首先是要确保投资必须符合目的地国家的法律法规和政策，及相关的财务要求。其次，对于风险方面，除了Kersten提到的有关税务、法律法规、融资成本方面的风险之外，文化习俗、社会惯例、社区／社会责任等方面都有可能存在潜在的风险。实际上，中国企业赴海外投资时，在任何一个国家都会遇到这些问题。第三，英、美和澳洲等发达国家比较强调一个企业履行的社区社会责任，企业如果不做好相关的调查、公共关系的准备，就可能很难建立起良好的声誉，也就无法为未来的进一步投资奠定良好的基础。第四，企业在赴海外投资时还会面临汇率风险。“汇率风险实际上也是投资的基础风险，在过去的几年里，绿地、万达、复星等领先企业进行了大量的对外投资，现在如果人民币贬值，其海外资产配置在未来的12个月内是比较有利的。反过来讲，在两三年前人民币处于升值预期的时候，如果进行海外投资，就需要考虑如何避免人民币升值所形成的海外投资汇率风险的发生。这是企业在进行海外投资时需要考虑的重要风险，并且需要有应对的安排。”最后，企业在向海外投资时，境外的运营管理对于我国企业而言也是一个考验。如何用当地人进行具体的运营和管理，并对当地的管理团队进行有效管理都是企业要面对的挑战。

海外投资房地产新趋势

据Kersten介绍，2015年上半年以来，以欧洲为目的地的海外房地产投资呈现出一些新特点。“对海外投资者来说，伦敦、法兰克福、巴黎等欧洲重要城市的竞争越来越激烈，但同时也有一些新兴机会不容忽视。”Kersten解释说，房地产市场的细分度和聚焦程度更高了，居住用的房地产越来越重要。针对此，致同开发了一些软件来帮助投资者和开发商进行相关的研究或实地调查。“我们也看到越来越多的公司选择与当地企业合作，建立合资公司，从当地的合作伙伴那儿取得相应的经验和支持。他们对当地市场的偏好、对当地消费者的熟悉度、对本土风险的详细了解，以及他们与当地相关各方顾问之间的关系都可以帮助中国企业更加快速、顺利地进入当地市场，同时更好地应对之前谈到的各方面风险。”

Kersten

致同《发掘海外投资和增长的机遇》报告显示，投资者的本能是希望在著名的、有吸引力的地方投资，这一希望常常变成城市房地产开发的驱动力。正如一些开发商在赴海外选择房地产投资时，盲目追求在纽约这样的城市参与地标建筑的投资，或是投资于伦敦等热门城市。这种投资本能是有正当的经济原因的：大规模且仍在增长的人口意味着商业集中，因此企业愿意为办公空间支付更高的价格。而且这些城市与其他地方之间的交通便利，往往有着丰富的文化和休闲选择。但Kersten提醒说，从2008年、2009年开始，海外投资背景发生了明显改变。一线城市地标性建筑购入的趋势还会继续，由于很多人想买，导致了竞争变得更加激烈，价格也被炒得更高。“我们可以看到很多海外投资者主要关注一线城市，一般不太关注二线城市。但从报告里可以看到，城市人口的增长给海外投资者提供了更加多样化的目标城市投资选择。随着人口和经济的增长，二线城市也成为房地产投资的沃土，特别是当主要城市的机遇已日渐稀少，竞争资本推高价格因而收益出现下降时。”